Norma de Argentina

Apruébanse los valores y Estructura Tarifaria para la ocupación de Inmuebles o espacios de esta Sociedad del Estado   Descargue el PDF

ADMINISTRACIÓN GENERAL DE PUERTOS SOCIEDAD DEL ESTADO

Resolución 69/2016

Apruébanse los valores y Estructura Tarifaria para la ocupación de Inmuebles o espacios de esta Sociedad del Estado  

Buenos Aires, 25/07/2016

VISTO el Expediente CUDAP:EXP-S01:0220342/2008 del Registro del ex MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN FEDERAL, INVERSIÓN PÚBLICA Y SERVICIOS, y

CONSIDERANDO:

Que por las actuaciones del VISTO tramitó la adecuación de los valores tarifarios establecidos como contraprestación por el otorgamiento en uso a particulares de predios e instalaciones que esta Sociedad del Estado tiene bajo su Administración, lo que se plasmó mediante el dictado de la Resolución AGP. SE N° 38/2009, la que recayera como fojas 31/66 de estos obrados.

Que en esa oportunidad, se ha decidido avanzar en el análisis sobre la factibilidad de adecuar las estructuras tarifarias y valores correspondientes al rubro tomando como antecedente lo actuado en el presente, culminando tras largas tramitaciones con el dictado de la mencionada Resolución AGP. SE N° 38/2009 que viene a ser la que actualmente se encuentra en vigencia en la materia, cuya modificación por la presente se propugna.

Que tal como surge del texto de la Resolución N° 38/2009-AGPSE, el proceso de readecuación encarado en esa oportunidad fue puesto en práctica en forma gradual por etapas a efectos de morigerar el impacto del significativo ajuste que implicó la adecuación de valores; comenzándose con el mismo a mediados de 2009 y finalizado a principios de 2011.

Que como precedente es preciso señalar que a partir del mes de Octubre de 1994 el Puerto de Buenos Aires comenzó a funcionar bajo el sistema de concesionamiento de Terminales Portuarias, habiéndose fijado en el Pliego Licitatorio un Canon para cada Terminal denominado Tasa al Concesionario, que fue determinado en función del área asignada a cada Terminal y a las capacidades y características operativas de las mismas.

Que en ese contexto resultó necesario establecer valores tarifarios acordes a la nueva realidad imperante, pero en este caso para las zonas no comprendidas en el proceso de concesionamiento y que se acordaban en uso bajo la figura de Permisos y/o Concesiones de Uso.

Que a partir del marco descripto se pasa ahora a analizar la factibilidad de practicar una nueva adecuación de los importes tarifarios que corresponden por nuestros Permisos y/o Concesiones de Uso, en esta oportunidad orientándose el análisis hacia la compatibilización de los valores locativos de mercado con nuestros cánones, esto conforme lo sugerido por los distintos Organismos Auditores.

Que el análisis se ha centrado en el concepto Canon que responde al arrendamiento de terrenos, sin incluir las instalaciones y edificaciones que se emplazan sobre los mismos, que son consideradas dentro de un sistema de parametrización particular que determina el valor que se deben cobrar por estas edificaciones.

Que comenzando entonces a analizar la cuestión planteada desde la óptica indicada, en una primera observación surge que el mercado inmobiliario se encuentra segmentado, respondiendo a una clasificación por tipo de producto, áreas geográficas, categorías y así continuando teniendo en cuenta otros factores.

Que traspolando dicha segmentación a nuestros Permisos y/o Concesiones de Uso, surge una agrupación principal que se encuentra direccionada a cumplir con el objeto de esta Sociedad del Estado, este es, orientar sus recursos aplicándolos a la Actividad Portuaria; surgiendo en este marco una primera clasificación, asimilable a los terrenos que en el mercado inmobiliario global se identifican como TERRENOS DE USO INDUSTRIAL.

Que en el caso del Puerto Buenos Aires, se trata de aquellos predios cuyo objeto es destinarlos a Actividades de Transporte y Logística, en especial los ligados al transporte y/o la logística portuaria (Vgr. Terminales de carga y descarga de mercaderías, de Pasajeros, Depósitos Fiscales, Depósitos en General.); en adelante a estos predios los denominaremos TERRENOS DESTINADOS A USO INDUSTRIAL, los que a su vez los clasificaremos en USO INDUSTRIAL PORTUARIOY USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO.

Que como contrapartida a los terrenos destinados a USO INDUSTRIAL se hallan aquellos que directamente no tienen relación alguna con la logística y/o con la actividad portuaria o si bien tienen alguna relación, la misma reviste el carácter de conexa, complementaria o accesoria; en tal caso la clasificación que se corresponde con la segmentación del mercado inmobiliario responde a TERRENOS DE USO COMERCIAL.

Que aquí surge entonces un primer distingo en cuanto a la comparación de los importes de Canon por arrendamientos según sea el uso al que se destinan los predios, comenzándose el análisis y el comparativo con el mercado por los terrenos de Uso Industrial y seguidamente por los de Uso Comercial.

Que a efectos de determinar los valores de arrendamientos y estructuras de los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL, se han analizado los valores del mercado INTRAPORTUARIOS considerando a los puertos que actúan en el mismo hinterland que Buenos Aires; los del mercado EXTRAPORTUARIO, analizándose cotizaciones de terrenos industriales, elegidos particularmente por su ubicación para el desarrollo de actividades logísticas; valores de arrendamientos de terrenos bajo administración de esta Sociedad del Estado, mediante tasaciones brindadas por inmobiliarias; seleccionándose muestras de distintos terrenos en función de su tamaño, ubicación y destino dentro del ámbito del Puerto Buenos Aires; valores resultantes del promedio del valor que pagan en concepto de “Tasa al Concesionario” las terminales portuarias de Buenos Aires.

Que como resultante de las comparaciones efectuadas entre las distintas alternativas arriba señaladas los valores para Terrenos de Uso Industrial Portuario oscilan en u$s 1,00/m2/mes para zonas que no se encuentran próximas a muelles, condiciéndose este importe con el valor promedio que pagan en concepto de “Tasa al Concesionario” las terminales portuarias del Puerto Buenos Aires y susceptible de adoptar por responder a la metodología que se ha seguido para fijar tarifas hasta la actualidad.

Que como contrapartida, de la evaluación practicada se han observado mayores valores para superficies destinadas a Uso Industrial adyacentes a muelles y/o espejos de agua que varían según su ubicación, según sea en Dársena Norte; Dársena “F” y Dársena Sur.

Que en orden a lo analizado se propone una estructura tarifaria para los terrenos de USO INDUSTRIAL ubicados en jurisdicción del Puerto Buenos Aires, recurriendo a una segmentación que contempla una clasificación por tipo de actividad, zona y según sea el objeto de USO INDUSTRIAL, Portuario o No Portuario, contemplándose para esta última categorización un mayor valor con el objetivo de incentivar la Actividad Portuaria, conformándose la estructura tarifaria con el siguiente esquema.

A) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO TODAS LAS ZONAS: Excepto las ubicadas sobre muelles o adyacentes a los mismos, Zona dársena F y aledaños.

B) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO TODAS LAS ZONAS Excepto las ubicadas sobre muelles o adyacentes a los mismos, Zona Dársena F y aledaños: Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el Punto A).

C) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA DÁRSENA “F” y ALEDAÑOS

D) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA DÁRSENA “F” y ALEDAÑOS. Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el punto C).

E) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA DÁRSENA NORTE: Plazoletas sobre muelles o adyacentes a los mismos, destinadas a zona operativa para embarque y desembarque de pasajeros y amarre de buques y otras actividades vinculadas a la portuaria.

F) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA DÁRSENA NORTE: Abonaran con un recargo del 40% respecto de los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el Punto E)

G) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA PUERTO SUD: Plazoletas sobre muelles o adyacentes a los mismos, ubicados a lo largo del Lado Oeste de la Dársena Sud, destinadas a zona operativa para embarque y desembarque de pasajeros y amarre de buques y otras actividades vinculadas a la portuaria.

H) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA PUERTO SUD: Abonaran con un recargo de del 40% respecto de los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el Punto G).

Que en lo que respecta a los TERRENOS DE USO COMERCIAL, teniendo en cuenta la gran diversidad de actividades comerciales a las que se pueden destinar los mismos, la mayor o menor funcionalidad de los inmuebles para determinado objeto, las distintas áreas geográficas donde se hallan emplazados y dentro de ellas las zonas de ubicación (residenciales, céntricas, urbanas, suburbanas, etc.) han derivado en la dificultad de determinar un valor locativo común a estos predios fuera del ámbito portuario para luego establecer un paralelo con los predios que se encuentran dentro de la Jurisdicción de nuestro puerto, debido a la gran dispersión de los valores analizados.

Que por tal motivo para determinar el posible valor locativo de los TERRENOS DE USO COMERCIAL ubicados en el ámbito portuario, se ha seguido como punto de referencia; las cotizaciones suministradas por inmobiliaria; los valores convencionales que ya se venían aplicando a algunos predios y los importes fijados actualmente en nuestro tarifario para ese fin.

Que en orden a lo analizado conforme a los parámetros mencionados en el Considerando anterior se ha concluido que los valores por arrendamientos para terrenos de Uso comercial rondan los u$s 2,50/m2/mes, en consonancia con la última escala para terrenos con similar destino actualmente fijados en el tarifario vigente.

Que en el contexto señalado se propone una estructura y valores para los terrenos destinados a USO COMERCIAL, recurriendo a una segmentación que contempla una clasificación por tipo de actividad, distinguiéndolos en terrenos de USO COMERCIAL EN GENERAL, previéndose para éstos una tarifa de u$s 2,50/m2/mes; y de terrenos de USO COMERCIAL - PLAYAS DE ESTACIONAMIENTO manteniendo subsistente para este último caso la clasificación existente en la  actualidad que prevé para las mismas un valor inferior teniendo en cuenta la menor proyección económica de esta actividad; habiéndose evaluado para éstas un importe de u$s 2,00/m2/mes.

Que para las SUPERFICIES SOBRE ESPEJOS DE AGUA se ha analizado fijar el mismo importe que para playas de estacionamiento en razón de que tradicionalmente las superficies sobre espejo de agua se las ha asimilado a las de estacionamiento.

Que conforme a lo expresado en los Considerandos precedentes se ha conformado la estructura tarifaria para terrenos de USO COMERCIAL y espejos de agua conforme a lo siguiente:

I) TERRENOS DE USO COMERCIAL: Estaciones de Servicio, Quioscos, Restaurantes, Comercios en General, excepto Playas de Estacionamiento.

J) TERRENOS DE USO COMERCIAL - PLAYAS DE ESTACIONAMIENTO

K) SUPERFICIES SOBRE ESPEJOS DE AGUA, actividades comerciales, e industriales.

Que para las ACTIVIDADES DEPORTIVAS DESARROLLADAS SOBRE ESPEJOS DE AGUA; ACTIVIDADES DEPORTIVAS, EDUCACIONALES, ARTÍSTICAS Y SIMILARES DESARROLLADAS SOBRE SUPERFICIES TERRESTRES, se han fijado respetando la proporción existente respecto a las tarifas fijadas para espejo de agua inc. K) y superficies destinadas a Uso Industrial Portuario, establecidas en el inc. A), respectivamente conforme a lo siguiente:

L) ACTIVIDADES DEPORTIVAS DESARROLLADAS SOBRE ESPEJO DE AGUA.

M) ACTIVIDADES DEPORTIVAS, EDUCACIONALES, ARTÍSTICAS Y SIMILARES DESARROLLADAS SOBRE SUPERFICIES TERRESTRES.

Que para el IMPORTE BÁSICO, aplicable a todas las ocupaciones y Actividades, excepto las detalladas en los Puntos Ñ y O siguientes, se han adecuado en igual proporción a las que corresponde TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO del inc. A) con la siguiente estructura:

N) IMPORTE BÁSICO: u$s 365,00/mes.

Que para el caso de autorizaciones temporarias por usos de espacio, se ha mantenido el importe de equivalente a TRES (3) Importes Básicos por día o fracción con la siguiente estructura:

Ñ) AUTORIZACIONES TEMPORARIAS:

Filmaciones, tomas fotográficas, eventos deportivos, sociales, etc.: Abonarán el equivalente a TRES (3) Importes Básicos por día o fracción por la utilización de superficies de hasta 1.000 m2 o fracción. La Administración Portuaria fijara el importe por las superficies mayores teniendo en cuenta la naturaleza características y magnitud del evento, estableciendo como importe mínimo el indicado precedentemente.

Que para los ESPACIOS PARA PUBLICIDAD COMERCIAL se ha evaluado mantener la actual estructura, ajustando los valores en igual proporción a la considerada para otros espacios comerciales, entre tanto se finalice el análisis en función de las variaciones y avance en las técnicas de los avisos publicitarios y zonas donde se hallan ubicados, quedando establecida la estructura tarifaria conforme a lo siguiente:

O) ESPACIOS PARA PUBLICIDAD COMERCIAL: Por la utilización de estos espacios, se abonará un importe mínimo, de u$s 15,00/m2/mes.

Que las estructuras tarifarias propuestas son susceptibles de aplicación íntegra a los nuevos Permisos y Concesiones de Uso, a los a renovar y/o transferir, y que para aquellos Permisos de Uso ya otorgados, resulta aconsejable, a efectos de hacer previsible el impacto que el ajuste provocaría sobre los distintos presupuestos, diferir su plena aplicación mediante un esquema de bonificaciones en etapas, habiéndose definido que dichas bonificaciones no alcance al Rubro Espacios para Publicidad Comercial.

Canon, a partir del 1° de julio del corriente año, para las ocupaciones existentes hoy en día, previéndose un esquema de bonificaciones que asciende durante el bimestre Julio - Agosto al 66,6% de la diferencia resultante entre el nuevo canon y el anterior, reduciéndola al 33,3 % durante el bimestre siguiente, Septiembre - Octubre; para luego eliminarla y aplicar tarifa plena a partir de Noviembre; ello a efectos de atenuar el impacto que el ajuste podría producir sobre las distintas economías.

Que las tarifas deben continuar estando expresadas en dólares estadounidenses, por ser ésta, la moneda natural en que se desenvuelve el negocio portuario y en la que históricamente se han otorgado éstas autorizaciones, a la vez de mantener valores que se asemejen a la realidad del mercado en salvaguarda de los ingresos de esta Administración General.

Que existen situaciones especiales en determinados Permisos de Uso o Concesiones de Uso, debido a la propia modalidad en que fueron fijados sus valores tarifarios, los cuales merecen un tratamiento puntual para cada caso en particular; dejándose sentado que tanto las tarifas propuestas, como el esquema de bonificaciones antes comentado no pueden implicar liquidaciones menores a las que actualmente se facturan.

Que conforme a lo establecido en el Artículo 12° de la Ley 24.093, las personas jurídicas que administren y exploten los puertos que se mencionan en dicho artículo, entre ellos el Puerto de Buenos Aires, tienen la facultad de determinar el propio tarifario de servicios.

Que las GERENCIAS GENERAL, COMERCIAL, DE ADMINISTRACIÓN y las áreas ASESORÍA JURÍDICA y UNIDAD DE AUDITORIA INTERNA, han tomado la intervención en sus respectivas competencias.

Que a su vez el suscripto se encuentra facultado para dictar la presente, en virtud de las atribuciones acordadas por los artículos 2° y 3° de la Ley N° 23.696, del Estatuto Orgánico de la ADMINISTRACIÓN GENERAL DE PUERTOS SOCIEDAD DEL ESTADO, aprobado por Decreto N° 1.456 del 4 de Septiembre de 1987 y conforme lo dispuesto por los Decretos N° 19 de fecha 7 de Enero de 2003 y N° 528 de fecha 29 de marzo de 2016.

Por ello,

EL INTERVENTOR EN LA ADMINISTRACIÓN GENERAL DE PUERTOS SOCIEDAD DEL ESTADO
RESUELVE:

ARTÍCULO 1° — Apruébanse los valores y Estructura Tarifaria para la ocupación de Inmuebles o espacios que esta Sociedad del Estado acuerda en uso que figuran como Anexo I a la presente Resolución, formando parte integrante de la misma, en sustitución de los aprobados por Resolución N° 38 de la ADMINISTRACIÓN GENERAL DE PUERTOS SOCIEDAD DEL ESTADO de fecha 14 de Julio de 2009.

ARTÍCULO 2° — Las estructuras tarifarias y valores aprobados por el Artículo 1° de la presente cobrarán vigencia a partir del 1° de julio de 2016. Para las ocupaciones existentes hoy en día las estructuras tarifarias y valores aprobados tendrán un esquema de bonificaciones que asciende durante el bimestre Julio-Agosto al 66,6% de la diferencia resultante entre el nuevo canon y el anterior, reduciéndola al 33,3 % durante el bimestre siguiente, Septiembre-Octubre; para luego eliminarla y aplicar tarifa plena a partir del mes de Noviembre. Las bonificaciones enunciadas no alcanzan al Rubro Espacios para Publicidad Comercial, cuyos valores para las ocupaciones existentes cobraran plena vigencia a partir del 1° de Julio del corriente año.

ARTÍCULO 3° — Para aquellos Permisos de Uso y/o Concesiones de Uso que se encuentren otorgados con tarifas convencionales, o distintas a las fijadas por Resolución N° 38 de la ADMINISTRACIÓN GENERAL DE PUERTOS SOCIEDAD DEL ESTADO de fecha 14 de Julio de 2009,  o situaciones especiales en determinadas ocupaciones que merecen un tratamiento puntual, debido a la propia modalidad en que fueron fijados sus valores tarifarios, la GERENCIA GENERAL con la asistencia de las áreas con competencia, propondrán para su aprobación valores tarifarios readecuados a la nueva realidad.

ARTÍCULO 4° — Establecer que tanto las estructuras tarifarias y valores aprobados por el Artículo 1° de la presente, como el esquema de bonificaciones a que se refiere el Artículo 2° y las ocupaciones sujetas al procedimiento indicado en el Artículo 3°, no podrán implicar liquidaciones menores a las que actualmente se facturan.

ARTÍCULO 5° — Facúltase a la GERENCIA GENERAL para dictar las normas necesarias para la mejor aplicación y cumplimiento de lo dispuesto por la presente.

ARTÍCULO 6° — Por la SECRETARIA GENERAL, dése conocimiento de la presente a todas las dependencias centrales de esta SOCIEDAD DEL ESTADO, y a la COMISIÓN FISCALIZADORA de la SIGEN.

ARTÍCULO 7° — Por la SECRETARÍA GENERAL, regístrese, comuníquese y publíquese en el Boletín Oficial por el Término de un (1) día. Cumplido, archívese. — GONZALO O. MORTOLA, Interventor, Administración General de Puertos S.E., Puerto Buenos Aires, Gobierno de la Nación Argentina.

ANEXO I - RESOLUCIÓN AGPSE N° 069

OCUPACIÓN DE INMUEBLES

BASE TARIFARIA: Básica más Alícuota en Dólares Estadounidenses.

El permisionario deberá entregar la cantidad de pesos suficientes para que la AGPSE, pueda adquirir la cantidad de dólares necesarios en el Mercado Libre de Cambios. A tal efecto, se considerará satisfecha la obligación, mediante el pago en pesos de la factura recibida, la cual sera emitida tomando la cotización tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina, correspondiente al día hábil bancario anterior al de la fecha de emisión de la misma.

ALÍCUOTA:

Cada Metro CUADRADO o FRACCIÓN y por Mes de acuerdo a las actividades que a continuación se indican:

A) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO TODAS LAS ZONAS: Excepto las ubicadas sobre muelles o adyacentes a los mismos, Zona dársena F y aledaños: u$s 1,00/m2/mes.

B) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO TODAS LAS ZONAS Excepto las ubicadas sobre muelles o adyacentes a los mismos, Zona dársena F y aledaños: Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO, citados en el Punto A).

C) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA DARSENA F y ALEDAÑOS: u$s 1,20/m2/mes.

D) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA DARSENA F y ALEDAÑOS: Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO, citados en el Punto C).

E) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA DÁRSENA NORTE Plazoletas sobre muelles o adyacentes a los mismos, destinadas a zona operativa para embarque y desembarque de pasajeros y amarre de buques y otras actividades vinculadas a la portuaria: u$s 3,00/m2/mes.

F) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA DÁRSENA NORTE: Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el Punto E).

G) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO ZONA DÁRSENA SUD: Plazoletas sobre muelles o adyacentes a los mismos, ubicados a lo largo del Lado Oeste de la Dársena Sud, destinadas a zona operativa para embarque y desembarque de pasajeros y amarre de buques y otras actividades vinculadas a la portuaria: u$s 1,35 m2/mes.

H) TERRENOS DE USO INDUSTRIAL NO PORTUARIO ZONA DÁRSENA SUD: Abonarán con un recargo del 40%, respecto a los TERRENOS DE USO INDUSTRIAL PORTUARIO citados en el Punto G).

I) TERRENOS DE USO COMERCIAL: Estaciones de Servicio, Quiscos, Restaurantes, Comercios en General, excepto Playas de Estacionamiento: u$s 2,50/m2/mes.

J) TERRENOS DE USO COMERCIAL- PLAYAS DE ESTACIONAMIENTO: u$s 2,00/m2/mes.

K) SUPERFICIES SOBRE ESPEJOS DE AGUA: u$s 2,00/m2/mes.

L) ACTIVIDADES DEPORTIVAS DESARROLLADAS SOBRE ESPEJOS DE AGUA: u$s 0,20/m2/mes.

M) ACTIVIDADES DEPORTIVAS, EDUCACIONALES, ARTISTICAS Y SIMILARES DESARROLLADAS SOBRE SUPERFICIES TERRESTRES: u$s 0,10/m2/mes.

N) IMPORTE BÁSICO: Aplicable a todas las ocupaciones y Actividades, excepto las detalladas en los incisos Ñ y O siguientes u$s 365,00/mes.

Ñ) AUTORIZACIONES TEMPORARIAS: Filmaciones, tomas fotográficas, eventos deportivos, sociales, etc.: Abonarán el equivalente a TRES (3) Importes Básicos por día o fracción por la utilización de superficies de hasta 1.000 m2 o fracción. La Administración Portuaria fijara el importe por las superficies mayores teniendo en cuenta la naturaleza características y magnitud del evento, estableciendo como importe mínimo el indicado precedentemente.

O) ESPACIOS PARA PUBLICIDAD COMERCIAL: Por la utilización de estos espacios, se abonará un importe mínimo, de u$s 15/m2/mes.